Mieszkania

Jak powstają wspólnoty mieszkaniowe? Powstają z mocy prawa w nieruchomościach zabudowanych budynkami mieszczącymi więcej niż jeden samodzielny lokal. Z chwilą zbycia choćby jednego lokalu innej osobie niż dotychczasowy właściciel całej  nieruchomości. Zatem, wspólnot mieszkaniowych się nie zakłada. Ich funkcjonowanie reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - wspólnoty mieszkaniowe mogą powstać także w nieruchomości, w której są same lokale użytkowe oraz w nieruchomości zabudowanej więcej niż jednym budynkiem. Każdy właściciel lokalu  ma związany z lokalem udział w nieruchomości wspólnej. Udział równa się najczęściej stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni lokali w nieruchomości wspólnej (powierzchnię lokalu i powierzchnię wszystkich lokali liczy się wraz z powierzchnią pomieszczeń przynaleznych do lokali, jeżeli takie pomieszczenia są). W ustawie przewidziano możliwość określenie udziałów w inny sposób jeśli jednocześnie określa się udziały dla wszystkich lokali. Każdy właściciel lokalu ma obowiązek utrzytmać swoją własność. Wielkość udziału decyduje, ile trzeba płacić na utrzymanie działki i wspólnych części budynku (lub budynków) oraz jak duży jest wpływ na zarządzanie nieruchomością. Duże wspólnoty – czyli te w nieruchomościach mieszczących powyżej siedmiu  samodzielnych lokali ? o ile nie zawarły notarialnej umowy określającej sposób zarządu lub powierzającej zarząd określonej osobie – muszą (zgodnie z ustawą) wybrać zarząd. Małe wspólnoty mogą zawrzeć notarialną umowę określającą sposób zarządu lub powierzającą zarząd określonej osobie, a jeśli tego nie zrobią, to właściciele lokali będą tam  (zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali) bezpośrednio zarządzali nieruchomością wspólną stosując przepisy K.c. i K.p.c. o współwłasności. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd (w dużych współnotach) lub wszyscy właściciele lokali (w małych wspólnotach) mogą też zlecić zarządzanie nieruchomością wspólną licencjonowanemu zarządcy nieruchomości lub firmie zatrudniającej takich zarządców. Zarządzanie to będzie się odbywać w oparciu o zawartą z zarządcą pisemną umowę o zarządzanie nieruchomością wspólną. Zarząd lub zarządca dba o sprawy formalne, reguluje płatności, troszczy się o stan budynku ? przeprowadza konserwacje, przeglądy techniczne, remonty i niekiedy także modernizacje. Czasem właściciel lokalu może zostać pozbawiony własności – np. zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali: “Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego”.